“超億元”“大折扣”的法拍房往往能賺取不少的流量，盡管法拍房關注度有所提高，但是流拍率卻依然居高不下。這表現為在整體掛拍量創新高的背后，法拍房的交易量仍是冷清的。據緯房研究院、國信達數據、中國城市經濟學會房地產專業委員會聯合完成的2023年一季度全國法拍房大數據分析報告（簡稱“報告”）顯示，今年一季度，全國法拍房掛拍量約為11.08萬套，同比上升17.82%；成交量約為2.83萬套，同比下降2.53%，平均成交折扣率為78.71%。其中，住宅用房成交率僅為31.11%。
法拍房作為房地產市場的“晴雨表”，未來掛拍量將呈現怎樣的走勢？哪些城市的法拍房成交率高？法拍房能否撿到“大漏”？
今年一季度，全國法拍房成交量約為2.83萬套，同比下降2.53%。圖/IC photo
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一季度北京法拍住宅平均7折成交
近日，將于5月9日開拍的深圳市南山區恒裕濱城花園一套超億元住宅上架，引發廣泛關注。作為超級豪宅，該住宅的起拍價為1.07億元，房子總面積為279平方米，單價為38萬元/平方米。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或會有升溫的可能。深圳恒裕濱城花園屬于典型豪宅類型的法拍房項目，屬于地段優勢比較明顯、總價較高的項目。此類項目的起拍價總體上有吸引力，從而容易帶來關注度。
在全國范圍內，超億元的法拍住宅也會時而出現。在北京，2022年5月，萬柳華府北街一套房產曾拍出1.09億元的價格，單價達到36.46萬元/平方米。不過，在今年4月18日，同樣位于萬柳華府的房產則是以單價14.9萬元/平方米成交，總價為6963萬元，面積為467.25平方米。與去年成交單價相比，降幅不小，這其中不排除住宅產品的差異影響著單價的走勢。
在北京即將開拍的高端項目中，包括地處朝陽燕莎商圈的霄云路8號一套房源，是445.38平方米的大平層，起拍日為4月27日，市場價6200萬元，起拍價3913萬元，相當于打了6.3折。
事實上，價格幾千萬的高端住宅在法拍市場畢竟是少數。從目前北京整體法拍市場來看，據瀚海數據研究院統計，今年一季度，北京法拍住宅成交均價為4.42萬元/平方米，成交單價處于市場低位，這是成交單價連續10個月在6萬元/平方米以下。平均成交折扣為6.99折，連續兩個季度（6個月）在8.0折以下。
其中，在參拍住宅類房源中，熱度最高的為朝陽首開常青藤二期的房源，參拍人數平均為每套28人。亦莊開發區林肯公園則是溢價率最高的住宅，達到114.43%；折扣最低房源為通州御世佳府，折扣低至3.9折。今年一季度最高成交價為東城NAGA上院一套房子，以9371.04萬元成交，較市場價格低約2628.96萬元。
廈門、寧波、杭州法拍房成交率較高
雖然相較二手房等交易方式，法拍房的主要優勢在于價格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需要競買人自行調查判斷。基于此，盡管法拍房關注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數人持觀望態度。
從北京法拍房市場擴展到全國，在整體掛拍量創新高的背后，法拍房的交易量是冷清的。報告顯示，今年1-3月，全國法拍房掛拍量約為11.08萬套，同比上漲17.82%，掛拍金額1637.68億元；成交量約為2.83萬套，成交金額527.04億元，同比下降5.14%；平均成交折扣率為78.71%，同比下降1.46個百分點。
分城市來看，報告顯示，今年1-3月，40個大中城市中，法拍房掛拍量較高的城市是重慶、成都、南寧、鄭州、濟南，其中重慶、成都的法拍房掛拍量分別達到6002套、4035套；成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州，成交率分別為81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率較高的城市是溫州、深圳、長沙、上海、北京，成交折扣率均在85%以上；流拍率較高的城市則是蘭州、呼和浩特、濟南、西寧、哈爾濱。
在成交率上，報告披露，今年1-3月，全國法拍住宅用房、工業用房的成交率分別為31.11%、30.85%；商業用房成交率偏低，為14.63%。通過對比數據不難看到，法拍房成交并未出來向好的走勢。
這一趨勢在2022年同樣存在。據中指研究院統計，2022年，全國法拍房掛拍量再創新高，其中住宅掛拍套數更是突破了30萬套，但受到法拍房限購政策收緊、房地產市場調整加劇等因素的影響，法拍房成交套數并未隨著掛拍套數增加有所提升，全年僅成交11.8萬套，同比下降近15%，成交率下降超10個百分點。
法拍房很難撿到“大漏”
據北京東方瀚海拍賣有限公司董事長曹輝介紹，2017年，司法處置全面推廣網絡拍賣，委托5家網絡平臺進行公開、公平、公正的拍賣，現在達到7家，以阿里和京東平臺所掛出房源最多，占到總量的七成以上。從房源數量看，2017年，北京法拍房每月掛出約50套，2018年達到上百套，現在每個月有近800套房源掛出來。
“法拍房的流拍率很高，我們統計每個月將近一半房屋流拍，尤其是商業地產。有些房屋沒有產權，折扣再大也不建議去拍。有的房屋存在巨額欠費，買下來并不劃算。”曹輝表示，隨著關注法拍房的人增多，競爭也更激烈。最早一套房屋有四五個人參拍，能以市場價7-7.5折成交。現在平均8個人拍一套房屋，9折成交。盡管法拍房還是有優惠，但是競買人很難撿到“大漏”，特別便宜的房屋，也不推薦參拍。
在曹輝看來，法拍房并不天然意味著低價。“此前我們幫客戶拍一套望京片區的房屋。該房屋處于園區正中間，南北通透，毛坯狀態。周圍的二手房單價為13萬元/平方米，這套法拍房以13.5萬元/平方米成交。當時，我們反復提醒，價格已經超出二手房市場價，但客戶就是堅持要拍，認為這套房屋的戶型好，很稀缺。”曹輝如是說。
對于未來法拍房市場的走勢，中指研究院分析人士表示，考慮到法拍房對經濟運行環境的反應存在一定的延后效應，普遍需要6個月或更長時間。據最高法院統計，2023年1月，全國在審破產案件企業數達2335個，其中浙江破產企業數量達391個，預計破產案件企業數較多的省市，后續法拍房掛拍量或出現一定增長。
嚴躍進認為，法拍房市場在2022年明顯降溫。而當前房地產市場在復蘇，對于法拍房的交易具有積極的推動作用。預計2023年一些重點城市的豪宅法拍市場會有一波升溫的可能。
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