2022年7月28日，DEMO WORLD世界創新峰會在北京開幕，并以線上直播形式舉行。
此次峰會由創業邦主辦，會上邀請了多位知名跨國企業、本土大企業、創新企業以及產業投資人，他們將就當前產業創新技術、模式、現象等議題進行分享與對話。
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同時，創業邦研究中心還將基于大企業創新理論與實踐，發布2022年上半年全球獨角獸企業發展研究報告、2021中國企業風險投資（CVC）發展研究報告 、2021 中國最活躍CVC等系列內容，為企業提供基于睿獸分析數據庫的數字化的創投、技術和商業參考。
DEMO WORLD世界創新峰會上，同濟大學土木學院教授博士生導師、綠色建造研究中心副主任盧昱杰，招商局創投首席投資官李忠樺，廣聯達投資管理部總經理付永暉，越秀產業基金董事總經理、股權投資部負責人吳煜展開了主題為《科技驅動，智慧建筑新玩法》的圓桌討論，犀利觀點如下：
1、建筑科技不單單是數字化，還有很多科技元素可以探討。
2、數字化讓每一個工程項目成功，讓每一個從業者有尊嚴。
3、大家首先要認清現狀，我們國家的城市化進程和地產發展已經進入到一個新的階段，一張圖紙打天下的時代已經過去了。
以下為圓桌討論實錄，由創業邦整理：
盧昱杰：尊敬的各位嘉賓大家好，非常高興今天來參加DEMO WORLD地產科技圓桌論壇。大家齊聚一堂，對地產科技暢談自己的想法。首先請各位專家，介紹一下自己的機構以及對建筑科技賽道的理解。
李忠樺：大家好，我是來自招商局創投的李忠樺，招商局創投是招商局集團旗下的風險投資機構，是集團的自有資金，主要進行與集團主業相關的創新賽道布局。招商局集團它其實有三個主業，一是交通物流，第二個是金融，第三個跟咱們要聊的話題相關。
我們內部叫園區地產，其實就是房地產開發，但我們是以城區開發為主，最早我們開發的城區在深圳蛇口工業區，后來又相繼開發了福建的漳州開發區，最近我們在遼寧的太平灣，海寧的三亞亞洲灣科技城進行開發。我們有個比較獨特的模式叫前港中區后城，前港是招商局港口的港區，中間有招商蛇口開發區的產業園區，后城就是持久進行開發的城區，這樣我們連續開發的綜合成本會比較低。
付永暉：我叫付永暉，來自于廣聯達科技股份有限公司，廣聯達一直在建筑行業從事建筑信息化工作，作為數字建筑平臺服務商，立足于建筑產業，為建筑行業的客戶提供基于工程項目全生命周期的數字化解決方案。公司在2010年深交所上市，是中國工程建筑信息化領域的首家A股上市公司。目前公司累計服務客戶有34萬家，服務項目也有600多萬個，有1000多萬終端用戶。廣聯達在上市以后就開始了戰略并購和投資，廣聯達投資部門的定位是，成為公司戰略布局與主業生態化發展的擔當，成為建設領域科技創新創業的最佳伙伴。
目前廣聯達投資有三個核心工作，一是增強主業的核心動能，延展到上下游的產業從事著戰略投資、產業并購的工作。另一部分是聚焦建筑業數字化的投資機遇，聯合行業的創新創業者，協同共建數字生態。第三是通過廣聯達20多年積累的產品孵化方法論，市場營銷，能力培養等等一系列方法論，幫助投后企業做投后賦能的提升服務，為數字建筑生態平臺創造更多價值。
廣聯達一直是一個技術驅動型的公司，目前也是擁有BIM、CIM、大數據、云中立等等一系列的技術。希望通過和建筑行業的創新創業者一起共建建筑數字生態。
吳煜：大家好，我是來自越秀產業基金的吳煜，越秀產業基金背后依托的就、是越秀集團。越秀集團是廣州市駐港的窗口企業，截止到2021年末，越秀集團總資產規模達到了8,500億。
越秀集團有四大主業，第一是擁有結算權益收入過千億的地產板塊。第二是擁有在全國接近20條高速權益里程900公里的高速公路交通建設投資板塊。第三個就是金融控股的越秀金控板塊。還有一個是在最近三年，我們逐漸通過國資委的資產調整，承擔粵港澳大灣區菜籃子相關任務的現代都市農業食品板塊。
越秀產業基金自身所從事有三類業務，一個母基金，一個夾層基金，還有我現在負責股權直投三大板塊。股權直投，我們所設定的就是消費生物醫藥，還有科技制造3大領域8個賽道當中，專門有一個賽道是依托于越秀集團進行服務的產業投資賽道，我們現在定位叫地產科技與企業服務，這個領域我們專門進行投資和布局，在過往也形成了投資的績效和產業聯動很好的效果。
盧昱杰：我相信各位一直關注建筑科技地產科技賽道，肯定投過很多的企業和有趣的項目。想請問一下您看到遇到過的項目中，有沒有哪些是讓您覺得耳目一新或者印象特別深刻的項目，給我們簡單介紹一下，并結合建筑科技行業的特征，和硬科技比投資的特點有哪些？
李忠樺：從房地產商的角度，我們之前一直看的更多的是存量資產運營方面的創新，在建筑科技方面，我們滿足主業公司創新的輕重緩急，最迫切的還是在存量資產的運營。
我們更多的是從雙碳的角度，看建筑方面的事情，大家也知道建筑是離不開水泥的。單單一個水泥行業，碳排說出來嚇死人，所以說解決水泥的排放無論是從建筑科技的重要性還是改變市場競爭格局都會起到很大的作用。所以我們在看跟水泥減碳相關的項目。
因為我們除了房地產，也有招商局，公路和港口，是很大的基建供應商，所以混凝土水泥消耗量是很大的，所以我們最近的方向就是在監督減派，包括所有具體原料的減碳。如果數字化水平不斷提高，能夠提升建筑行業的作業效率，也能達到減碳的目的，但最近讓我耳目一新的，還是一些原料上的減碳。
付永暉：廣聯達在數字化的過程中，一直堅定數字建筑的理念，通過信息化手段幫助建筑業轉型升級。
數字建筑就是新的技術，比如BIM技術、云計算、大數據、物聯網、移動互聯網和人工智能技術。同時結合先進的精益建造的理論方法，將傳統的人員流程、數據、技術及業務系統進行全過程、全要素、全參與方的數字化、在線化乃至智能化，最終在數字建筑平臺變成新的設計，新的建造，新的運維。
我們說三要素就是數字化、在線化和智能化。基于數字建筑平臺的搭建，在整個的投資領域里面，我們也關注了建筑數字化的創新創業領域，比如在設計階段，核心關注的是數字設計，協同設計，云端等等，包括智能化設計領域。
在建造階段，我們主要關注的是像智慧工地的創新應用，包括施工智能硬件建筑機器人等。在建筑科技的創新技術方面，我們也關注了像數字孿生，虛擬現實，立項建模，室內定位 、CIM技術等領域。
吳煜：因為我們是產業投資出身，服務著越秀和相關的兄弟單位。就越秀地產的地產科技而言，我們內部總結有三塊領域，第一個是開發建設，然后是銷售售后，比方說運營和使用端的科技服務，中間夾著是房地產的銷售，所以整體是一個三段式，從空間和服務的復雜度來說，肯定是兩頭會很大，中間銷售相對數字化程度比較高，像數據庫、云計算辦公室、分布式辦公、精準營銷、營銷管理都比較成熟。市場上比較多的，包括明源、云藍凌軟件等等在內，其實這是都是垂直服務地產領域。
現有的投資當中我們投了做私有云的評稿軟件，已經完成了科創板的上市。還投資了數字營銷的微課，也是我們很多大型地產開發商使用的重要的軟件平臺。
除了銷售端以外，另外兩頭開發建設和運營使用這兩塊其實空間比較大，也代表著我們未來的主要導向，因為它在無論是數字化信息化的滲透度，還是未來空間，都非常值得大家討論。
開發建設中會用到很多自動化或者無人化的嘗試，一些友商已經在建筑機器人中做了比較前沿的探索，但在另外方面，從規劃中涉及到的，比方說地理信息系統測繪，到辦公的CAD設計的產品，到后面的成本造價施工以及裝修，包括前裝和工裝市場。從今天來看，數字化水平和基礎還相對比較薄弱的。
在這一塊我們也有嘗試，比如說在設計方面，我們投了中國最早的國產化的CAD軟件中望軟件，也完成了科創板上市。我們投的巨山數據庫也是國內比較主流的分布式的數據庫科技公司。
開發建設這一塊，有意思的點是現在越來越多地產商會選擇跟地鐵聯動，我們越秀地產和廣州地鐵集團是非常好的戰略關系。
地鐵的建設也帶來了新需求，比如地鐵上蓋居民樓的減震降噪問題，我們也投了國內的一家環境減震降噪的科技企業，也在今年年初通過了科創板的發審，來自于北京的叫九州一軌。
在運營服務涉及到的東西就更多了，商業地產涉及到環境監測，房屋安全等等，如果是養老公寓或青年公寓，就會涉及到服務，自動化以及人文關懷，從下到上，從傳感器甚至是光傳感，還涉及到基礎元器件，到大的系統集成。還有現在很火的智能家電的，不管是前裝還是后裝的，智能家電市場非常大。在這一塊我們有探索，但因為它的消費屬性和to b的屬性，界限有的時候會模糊，所以我們相對看的多，但是下手還比較少。
盧昱杰：剛才三位嘉賓都提到了一個關鍵詞，就是數字化。在全球來看，包括從中國來看，建筑業相對來說占GDP比例較高，但同時數字化率比較低。根據麥肯錫的報告，建筑業的數字化率甚至低于農業，所以數字化也是未來建筑科技發展的非常重要的方面。
但在數字化推動的過程當中，也有制度因素，成本因素，還有技術成熟度因素等等，想請各位專家結合自己投資的經驗，談一下在未來數字化投資過程當中，怎么平衡數字化帶來的價值和產生的成本，以及數字化的應用推廣賦能的過程中，如何增長？
李忠樺：我講講存量資產運維方面的數字化，建筑物本身的數字化，其實現在很多還是樣板工程。
建筑的智能化和數字化等落地之后，可能為物業管理提供了一定的便利，但如果算經濟賬，不一定劃得來。最后金融市場還沒有想為建筑數字化的溢價來買單。
另外一種數字化方向就是存量資產的運營，比如說很多商業地產有很多控空閑的地產面積，因為全是在線下，所有的信息沒有結構化，也沒有搬到線上，所以商業地產的空閑商業面積運營是很低效的。
我們投了一個專門把這些線下數據搬到線上，包括把商務關系也搬到線上，然后讓很多大的品牌經銷商能夠用很高效的低成本的方式，能夠在全國各地展業，去線下做商業活動，商務對接，包括選址全是通過線上平臺方式就完成了。這是一個開源的手段，業主也愿意為這樣的平臺買單。
各大物業公司的數字化現在也在如火如荼的推開，大部分是上市公司手里有錢，除了橫向的物業并購，他們在小區社區的數字化運營上面也做了很多有益的嘗試，但是也沒有看到誰能夠真正把這個局面打開，我堅信不斷的嘗試和投入，一定會有突破口的。
付永暉：在建筑行業，數字化首先要考慮目的是什么，這個目的是通過數字化能夠讓每個項目成功。我們希望能夠通過數字化把建筑業提升到像制造業一樣工業級精細化水平。
我們也定義了一個工程項目成功的目標，是讓每一個工程項目的進度加快50%，成本降低30%。同時沒有質量缺陷和安全事故。現在雙碳的過程，我們也希望通過數字化，能夠讓建筑業的二氧化碳排放量減少50%。
在設計階段，廣聯達希望能夠立足于全過程的數字化設計，打造全數字化的設計互聯網平臺生態，推動國產自主可控的BIM軟件普及，提高數字化的水平。
在施工建造領域的數字化，我們是希望能夠和行業內的數字化建筑行業的創新創業企業一起共同搭建數字建造的整體解決方案。
數字化一定會帶來成本降低，質量提升和進度提升。但在某個單點上，可能投入會超過傳統的投入，但從整個全過程全生命周期的總賬來看，數字化一定是能夠獲得很大收益。
吳煜：數字化在地產科技中有天然的不平衡。地產的全周期分為三段，這三段如果要用到數字化，最底層就是物理層，信息層和數據層，中間就是來源于技術，包含了像自動化機電一體化等偏硬的產品技術，也包含了通過軟件算法形成偏軟的技術。
上層就是基于不同的場景形成的應用，在這三段當中有這三個層次，發展程度是嚴重不均衡的，這也就是為什么要平衡提升數字化。
中間營銷為主導的營銷辦公層面，數字化程度和信息化程度，智能化程度相對比較高的，它追求的是精益求精的過程。
下游來說，不管是自持商業的運維，還是已售面積的服務，單純從物理層和數據層來說，相對成熟度是不錯的，也有比較好的條件，為中間層的應用布局提供了很好的物理基礎。相比于最前端的開發設計，后面的運維和服務，已經進入從成長到成熟的轉化階段。
最難的是上游是從開發，從拿地開始，從設計做開發，然后到交付，過程當中，構建數據化的物理層，就面臨著參差不齊的現狀，這也是我們最關注的方向。
三段式數字化的成熟度參差不齊，所以我們以投資導向關注投入，或者通過資源配置引導改變，就會把重心目前放在前端的，就是從設計、開發、監理、施工的環節中。
地產數字化建設當中，不僅能夠帶來開發周期的減少，運營資金的效率提升，更多的還是在ESG的層面，能夠對社會責任和環境友好，提供更有意義的輸出。
盧昱杰：請各位結合自己的投資經驗，能不能給我們透露一下未來三年建筑科技重點布局的幾個賽道是什么？有哪些思考？
李忠樺：我們看到越來越多的跨界人，慢慢進入到了建筑科技的創業里面去了，這是兩三年來可喜的變化，我覺得還是要有敬畏之心，來建筑科技賽道創業的話，還是要花更多的時間去了解這個行業的本身，不是說一來就要顛覆底層邏輯，還是要從小的點慢慢去發掘。
無論客戶是地產商還是建筑方，甚至可能是原料提供商。還是從發現痛點，切實解決的痛點開始，一起來改變這個行業，推動行業進步，不要做落地不了的東西，這是我給行業里創業者們的一點建議。
付永暉：未來廣聯達在投資業務上重點方向主要是兩大類，第一類就是夯實主業的并購，主要基于造價、施工和設計三大主業，在這一塊去尋找底層自主可控的技術類的，這類投資并購在國內和國外同步進行。
在投資生態方面，第一個建筑產業，比如集采平臺，工程設備租賃平臺，勞務用工的平臺，以及裝飾裝修這些垂直細分，縱向一體化的企業。
第二是智能硬件和智能工程設備上，包括逆向建模、施工機器人、混凝土三維打印等智能設備。
第三是數字化設計，包括以BIM為核心的軟件圖紙審查，基于BIM的性能分析，協同設計，包括裝修的智能設計軟件。
第四是新材料，包括裝配式的預制構件，門窗設備管線。第五主要是在施工現場，比如物料管理、遠程視頻監控，人員管理，安全監控，包括環境監測，施工智能管理等，都是廣聯達投資的重點關注方向。
吳煜：從投資角度可以列三個領域，第一個領域是專注在基礎的軟件和元器件對應的數據標準化結構化使用技術能力方面。
技術軟件對于設計規劃測繪角度有非常好的延展性，也為了未來整體的系統化集成的智能運維服務提供了很好的基礎，包括大量數據處理，數據存儲和數據運算。
第二是技術元器件，因為技術元器件能夠采集衡量和標準化，現實生活中模擬信號也好，各方面的信息也好，始終是未來做數字化延展的基礎手段。
有了信息化之后，要做決策，再怎么樣提供智能化的輔助決策，甚至是全自動化的或者強人工智能半強人工智能的決策系統中，這是我們未來去關注的，包括做工業求解器的企業。
第三塊我們會關注人居交互，原來叫人際交互，現在叫人居交互，地產科技最后終極的目的是服務于人的，所以人如何和居住的環境形成有機的人居交互的良好關系和環境構建，所以這就是人居交互交互領域。
盧昱杰：想聽聽各位大咖對從事地產科技創業的創業者有什么建議，怎么樣去適應形勢的變化，怎么樣在變化中尋找機遇，怎么在機遇中實現自己的夢想？
付永暉：第一要抓住目前地產公司當下階段的痛點，目前地產公司我們認為核心的關注點是什么？在這個過程中，營銷和成本管理應該是突破點。
第二要能夠和客戶更加緊密的溝通和了解。親近客戶，做好產品。
吳煜：如果給到創業者建議的話，大家首先要認清現狀，我們國家的城市化進程和地產發展已經進入到一個新的階段，一張圖紙打天下的時代已經過去了。
在未來是以城市的更新，環境的改造，友好的人居所代表的更創新型的地產開發的時代。在大趨勢的背景下，無論是在數字化的層面，還是在自動化機器人的層面，還是在新型材料建筑的實施層面，想著用科技去如何打造更友好的人居環境，能夠真正的讓住房者或者使用者能感受到這樣科技的力量所帶來的人文關懷，這是未來創業我覺得最終安身立命，能推動地產科技領域發展的初衷所在。
那總結來說一句話，就是希望大家在未來打造的不僅僅是打造賣的更好的房子，而是打造更好的房子去賣。
盧昱杰：請大家用一句話來總結今天我們的交流環節。
李忠樺：建筑科技不單單是數字化，還有很多科技元素可以探討。
付永暉：通過數字化讓每一個工程項目成功，讓每一個從業者有尊嚴。
關鍵詞： 地產科技不單單只有數字化 還有很多科技元素可以探討
