聯合辦公作為一種新興的辦公模式，憑借租期靈活、成本較低、服務周到、辦公氛圍良好等優勢，在過去幾年市場規模迅速增長。在一片向好態勢下，相關機構預測2022年聯合辦公行業規模將達到2273億。
然而，從近期Wework、優客工場等頭部企業傳出的種種消息來看，聯合辦公行業的發展似乎并不如預期樂觀。
01WeWork連續虧損3年
聯合辦公巨頭之一WeWork，在本月初發布了截至2021年12月31日的第四季度和2021財年財務業績。報告顯示，2021年WeWork全年營收較2020年下降24.7%，凈虧損擴大至44億美元以上、凈虧損率為172.72%。
雖然早在2019年WeWork就已經成為獨角獸公司，且最高估值達到470億美元。但2020年的一系列風波與質疑，導致WeWork籌備已久的IPO被終止，“共享辦公第一股”的名號也被優客工場拿下。去年10月，WeWork通過SPAC途徑實現“借殼上市”后也沒能扭轉虧損局面。虧損逐年增加、盈利遙遙無期便是“共享辦公鼻祖”的現狀。
不止是WeWork，經濟下行的大環境加上疫情影響，另一個行業巨頭——優客工場也沒能躲過風波的侵襲。
02優客工場的股權危機與退市風險
優客工場成立于聯合辦公形勢一片大好的2015年，2018年就完成了C+輪融資，估值超110億元。到2020年，優客工場以200億人民幣的市值位列《蘇州高新區·2020胡潤全球獨角獸榜》第108位。同年11月正式在美股上市，總市值約39.29億元。
成為“聯合辦公第一股”的優客工場近期卻被爆出面臨多起股權凍結危機。據統計，截至今年2月，優客工場共計31次被凍結股權，累計凍結股權總數約1.01億元。凍結對象包括北京冪次方咨詢顧問有限公司、喜牛（北京）餐飲管理有限公司、北京大然凌一管理咨詢有限公司等多家優客工場投資持有的公司股權。
在面臨危機的同時，優客工場還在今年1月底收到了納斯達克的通知，若其股市最低買入價不足的問題在7月25日之前不能解決，將面臨被退市的風險。
所謂“屋漏偏逢連夜雨”，面臨股權凍結退市風險的優客工場目前經營狀況也不甚樂觀，近三年多虧損額累計達21.77億元。
從“共享經濟”概念在國內勢頭大好、聯合辦公品牌如雨后春筍拔地而起、行業迎來快速擴張，到企業融資大幅下跌、行業巨頭連年虧損經營不順、中小品牌先后退場、整個行業進入洗牌周期，也才僅僅過了七年。而聯合辦公行業目前所面臨的問題也讓外界對其未來的發展產生了不少質疑。
03聯合辦公將如何破局
多數聯合辦公企業采用“二房東”模式，在經營過程中需要先墊付資金從房東手里拿下房屋的長期使用權，然后再通過向企業或個人短期租賃，賺取差價。這種經營模式不僅對于企業自身資金流狀況要求較高，也導致過于依賴出租率、盈利模式單一。
如何拓寬渠道，將盈利模式多元化，便成了聯合辦公行業目前丞待解決的問題。
減少盲目擴張、注重精細化運營當聯合辦公行業的發展重點不再是簡單的空間租賃，那么精細化的運營管理就變得至關重要。首先，企業需要從實際情況出發，摒棄此前通過大量投入資金擴張搶占市場份額的戰略，減少盲目無效的規模與空間擴張；再者，不斷推進精細化運營。如在選址上從客戶角度出發，真正考慮企業的需求而不是追求地價低、房價低的遠郊區；空間切割與裝修、辦公配置等方面盡可能滿足租戶的個性化需求。實現聯合辦公行業產品從“空間賦能”到“服務賦能”的升級，控制經營成本，才能進一步提升運營效率。
提升服務品質、提高品牌附加值根據市場調研，有超過50%的聯合辦公用戶都期望企業可以增加咨詢服務。因此，除了此前的一些基礎服務，聯合辦公企業可以考慮增加稅務、法律、知識產權等方面的代理或咨詢服務，以及運營維護、社群活動等企業增值服務，為入駐者提供一站式的企業智能服務。通過提供各式增值服務，聯合辦公企業可以有效拓展營收渠道、創造多元化盈利點，同時還能增加產品獨特性、提高基礎辦公空間的溢價能力。當然，服務品質的提升也能提升租戶的使用體驗，為企業樹立良好的品牌形象與口碑，增加自身市場競爭力。
順應新趨勢、探索開展新業務輕資產模式是聯合辦公行業轉型升級的必然趨勢之一。2020年優客工場就已經宣布向輕資產轉型，主要輸出品牌服務，提供空間設計、建設與管理，前期大部分投入由業主承擔；創富港在全國主要城市的200多個空間也都采用半輕資產運營模式，因此創富港的門店都保持著較高出租率；而夢想加則在一開始就選擇輕資產發展方向，注重產品的精細化運營。在這樣的行業趨勢下，未來體量較小的聯合辦公企業，可以通過在輕資產業務上的不斷拓展，實現更穩步的發展。
而在探索開展新業務、實現多元化盈利方面，優客工場也率先向前邁出了一步。眾所周知，城市更新是目前城市發展和擴張的“主旋律”，但這一過程中涉及的不僅是城市建筑的更新，也是對老舊環境、產業甚至審美的全新打造。優客工場便看中這一機遇，以新的辦公方式改造運營存量物業，對傳統百貨店、大型體育場館、老舊工業園區等進行個性化的空間改造升級，為合作方提供辦公空間的運營管理委托服務等一站式服務，挖掘存量空間的商業價值。目前，優客工場助力老舊建筑改造、助力城市更新的業務在珠三角地區不斷擴展，近期優客工場又簽約了運營托管位于東莞的得康醫療新項目——東莞得康醫療·優客工場。至此，優客工場已經在東莞布局10余個此類項目。
04結語在新的辦公趨勢下，聯合辦公作為商業辦公領域不可忽視的組成元素，發展前景依然十分廣闊。首先，從當前就業環境并不友好的情況來看，未來創業型企業數量或將進一步增加，這將為聯合辦公市場帶來更大需求。其次，隨著聯合辦公的認知度提高，行業潛在的客戶群也會逐漸擴大。行業轉型升級后，聯合辦公企業的商業模式與盈利模式都會不斷創新、優化，最核心的問題便能得到有效解決。世茂、萬科、恒基兆業等知名房企紛紛下場推出自己的聯合辦公品牌，不就是“專業人士”對聯合辦公市場前景的肯定嗎？
關鍵詞： 商業地產觀察兩大巨頭深陷危機 聯合辦公將如何破局
